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住宅ローン(住宅資金)


■住宅ローンを知る■
  
住宅を購入する際、ほとんどの人が自己資金だけでは賄いきれず住宅ローンを利用します。

簡単にローンと言っても、住宅の場合、自動車等のローンとは大きく異なり何千万円という「見たこともない金額」を背負うことになります。まして、一生のうち何度も経験することのない特別な経済行為だからこそ慎重にならざるを得ません。

当たり前ですが、住宅ローンは長期間にわたって返済していくものです。従来のように終身雇用制で収入が右肩上がり、ボーナスも約束された時代が終った今、その長い返済期間を見据え、私たちは返済に困ることがないよう慎重な住宅ローン選びをしなければなりません。


■住宅ローンの種類■
   
公的融資 民間ローン
■取扱機関
住宅金融公庫
年金住宅融資
財形住宅融資
■取扱機関
都市銀行、地方銀行
信用金庫、信用組合
労働金庫、農協 他
■金利タイプ
公庫融資と年金融資が固定金利型。財形融資は5年固定型で、5年ごと見直す変動金利型。
■金利タイプ
借り入れた当初3年、5年などと一定期間だけは金利固定型もあるが、そのときどきの市場金利で変わる変動金利が主流。
■住宅の条件
政府の住宅政策上、敷地面積や耐久性など広さや質などに細かい基準有り。
■住宅の条件
原則として融資額以上の担保価値があればOK。


■住宅ローンの組み方■
   
住宅ローンの返済イメージを作ってみましょう。

よく不動産屋さんの広告で「頭金なし、ボーナス払いなし、月々7万円から」とか「今の家賃で住宅が購入ができる」というフレーズをよく目にします。
しかし、これは目安にはなりますが、毎月いくら返済するかは不動産屋や銀行が決めるのではなく、自分自身で決めることが大切です。

では具体的にどうすればいいのでしょうか。

まず、住宅購入前の家計を年間ベースで計算し、住宅ローンの財源を見積もることが大切です。住宅を購入すれば、現在の家賃の負担や、住宅購入のための貯蓄をローン返済に充てることができます。つまり、この年間支出額が住宅ローンの年間返済額として妥当な数字と考えられるのです。

たとえば、家賃が毎月10万円、年間の住宅目的の貯蓄が100万円としたら、年間住宅ローン返済額は

10万円×12ヵ月分+60万円=180万円

となります。
ここで注意しないといけないのは住宅を購入すれば、固定資産税や住宅の修繕維持にお金がかかるということです。もう少し切り詰めればもっと返済できるんじゃないかと考えるのは危険です。余剰資金ができたらできたで繰り上げ返済すればいいのです。

それでは次にこの毎年の返済額をもとに、住宅金融公庫の「フラット35のかんたんシュミレーション(注1)」を使って借入可能額を計算してみましょう。
融資期間は仮に35歳の人が60歳までの25年間、返済方法は元利均等(注2)、融資金利は3.0%とします。
あくまでも概算ですが、借入可能額は3163万円となりました。自己資金とあわせて、いくらの住宅が購入できるのでしょうか。

(注1)住宅金融公庫のフラット35は保証料なし、繰上げ返済手数料なしの新しい住宅ローンです。借り換えのための融資は行っていませんので、ここでは借り換える場合のシュミレーションの目安としてご利用下さい。
(注2)元利均等・・・毎月の返済額(元金+利息の合計額)が一定で返済計画が立てやすい返済方法。


■住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を利用する■
 
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を取得したとき、年末の借入残高に応じて所得税が減税される制度です。

初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は給与所得者の場合、年末調整で税額控除が受けられます。 

なお、住宅ローン減税制度は時限立法です。
住宅を取得し居住した年度によって、控除期間や控除率が異なります。住宅ローン減税の控除期間や控除率はこちらを参考にしてください。

住宅取得資金
住宅ローンの見直し


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